LTV·DTI·DSR 차이 한눈에 정리
게시·수정: 2026년 4월 14일
주택담보대출 심사 시 LTV, DTI, DSR 세 가지 규제가 동시에 적용됩니다. 세 규제 중 가장 낮은 금액이 실제 대출 한도로 결정됩니다. 2023년 이후 은행권에서는 실무상 DSR과 LTV중 어느 쪽이 먼저 한도를 막는지가 더 자주 문제가 됩니다.
내 경우엔 어느 규제가 먼저 걸릴까
담보가 비싼 수도권 아파트·규제지역·다주택이면 LTV가 먼저 낮아집니다. 반면 저가 주택·기존 신용·할부가 많으면 DSR이 먼저 걸립니다. DTI는 DSR보다 느슨한 편이라, 요즘은 “DTI는 통과했는데 DSR에서 막힌다”는 경우가 훨씬 많습니다.
세 규제 핵심 비교
| 구분 | LTV | DTI | DSR |
|---|---|---|---|
| 한국어 명칭 | 주택담보인정비율 | 총부채상환비율 | 총부채원리금상환비율 |
| 계산 기준 | 담보 주택 가치 | 연소득 | 연소득 |
| 포함 부채 범위 | 해당 없음 | 주담대 원리금 + 기타 대출 이자 | 모든 부채 원리금 전액 |
| 규제 한도(은행권) | 70%(생애최초 80%) | 60% | 40% |
| 도입 목적 | 담보 가치 대비 과도한 대출 방지 | 소득 대비 이자 부담 관리 | 소득 대비 전체 상환 부담 관리 |
각 규제 계산식
- LTV = 대출금액 ÷ 담보 주택 감정가 × 100
- DTI = (주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100
- DSR = 모든 대출 연간 원리금 합계 ÷ 연소득 × 100
DTI와 DSR의 차이
DTI와 DSR은 모두 소득 대비 상환 부담을 측정하지만 포함 범위가 다릅니다.
| 항목 | DTI 포함 여부 | DSR 포함 여부 |
|---|---|---|
| 주담대 원금 | 포함 | 포함 |
| 주담대 이자 | 포함 | 포함 |
| 신용대출 원금 | 미포함 | 포함 |
| 신용대출 이자 | 포함 | 포함 |
| 자동차 할부 원금 | 미포함 | 포함 |
| 카드론 원금 | 미포함 | 포함 |
| 학자금대출 원금 | 미포함 | 포함 |
DSR은 모든 부채의 원금까지 포함하므로 DTI보다 엄격한 규제입니다. 2023년 이후 은행권 대출의 실질적 한도는 DSR 40%가 결정합니다.
계산 예시
주택 감정가 5억 원, 연봉 5,000만 원, 기존 신용대출 월 상환 30만 원 가정
| 규제 | 계산 | 한도 |
|---|---|---|
| LTV 70% | 5억 원 × 70% | 3억 5,000만 원 |
| DTI 60% | 연소득 5,000만 원 × 60% = 3,000만 원(연간 상환 가능액) | 약 4억 2,000만 원 |
| DSR 40% | 연소득 5,000만 원 × 40% = 2,000만 원 → 기존 부채 360만 원 차감 → 1,640만 원 | 약 2억 8,700만 원 |
세 규제를 모두 적용하면 실제 한도는 가장 낮은 약 2억 8,700만 원이 됩니다.
지역별·대상별 LTV 적용 기준
| 구분 | LTV 한도 |
|---|---|
| 일반(비규제지역) | 70% |
| 규제지역 1주택자 | 50% |
| 생애최초(비수도권) | 80% |
| 생애최초(수도권·규제지역) | 70% |
| 다주택자(규제지역) | 30% |
흔한 오해
“LTV 70%니까 집값의 70%까지 빌릴 수 있다”만 기억하고 DSR·스트레스 DSR을 안 보는 경우, DTI만 통과했다고 안심하는 경우가 있습니다. 또 신용대출 원금은 DTI에는 덜 반영되지만 DSR에는 들어가므로, 소액 대출 여러 개가 합쳐 한도를 깎아 먹기도 합니다. 한도를 올리려면 DSR 40% 산정과 스트레스 DSR을 함께 확인하세요.
※ 규제 기준은 정부 정책에 따라 변동될 수 있으며, 실제 적용 기준은 금융기관 및 대출 상품에 따라 상이합니다.