공인중개사 없이 계약서 작성하는 방법

공인중개사 없이 임대인과 임차인이 직접 계약서를 작성하는 것은 법적으로 가능합니다. 다만 권리 관계 확인·계약서 필수 기재사항·사후 신고 절차를 당사자가 직접 수행해야 합니다.

계약 전 필수 확인 사항

계약서 작성 전 아래 서류를 반드시 확인해야 합니다. 계약 후 문제가 발견되면 보증금 보호가 어려워질 수 있습니다.

등기부등본에서 근저당 설정액과 선순위 임차인 보증금 합계가 주택 시세의 80%를 초과하면 보증금 반환 위험이 있으므로 계약을 재검토해야 합니다.

계약서 필수 기재사항

직접 작성하는 계약서에는 아래 항목이 반드시 포함되어야 합니다. 국토교통부 표준임대차계약서 양식을 활용하면 누락을 방지할 수 있습니다.

표준임대차계약서 양식 다운로드

국토교통부 표준임대차계약서는 위 경로에서 무료로 내려받을 수 있습니다. 표준 양식을 사용하면 필수 기재사항 누락을 방지하고 이후 분쟁 발생 시 유리합니다.

계약서 작성 단계별 절차

1. 등기부등본·건축물대장 등 권리 관계 확인
2. 표준임대차계약서 양식 출력 또는 온라인 작성
3. 계약 조건 협의 후 계약서 작성
4. 임대인·임차인 각각 서명·날인
5. 계약서 각 1부씩 보관
6. 잔금 지급일에 전입신고·확정일자 취득
7. 임대차 신고 (30일 이내)

전입신고와 확정일자 취득

잔금 지급 당일 전입신고와 확정일자를 함께 취득해야 대항력과 우선변제권이 확보됩니다. 이사 당일 오전 중으로 처리하는 것이 안전합니다.

임대차 신고 완료 시 확정일자가 자동으로 부여되므로 별도로 확정일자를 신청하지 않아도 됩니다.

임대차 신고 (전월세 신고제)

보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과하는 임대차 계약은 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 임대료 변동이 없는 갱신 계약은 신고 의무가 없습니다.

보증금 보호를 위한 추가 조치

직거래는 중개사의 중개사고 배상책임보험 보호를 받을 수 없습니다. 보증금 보호를 위해 아래 조치를 추가로 취하는 것이 안전합니다.

직접 작성 계약서의 법적 효력

공인중개사가 작성하지 않아도 당사자 간 합의하에 서명·날인된 계약서는 법적으로 동일한 효력을 가집니다. 다만 공인중개사가 없으면 중개사의 물건 확인·설명 의무가 없으므로 권리 관계 확인은 당사자가 직접 수행해야 합니다.

※ 표준임대차계약서 양식과 임대차 신고 방법은 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 확인할 것을 권장합니다.