중개수수료 부가세(VAT) 별도인가
게시·수정: 2026년 6월 1일
2026년 6월 기준
중개수수료 상한요율은 공급가(수수료 본액)에 적용됩니다. 공인중개사가 일반과세자이면 여기에 부가가치세 10%를 별도로 받는 것이 원칙입니다. 「수수료 200만 원」이라고만 들었는데 잔금일 220만 원을 청구받는 경우가 대부분 이 때문입니다. 중개수수료 계산기는 상한요율 기준 공급가를 보여 주며, 부가세는 별도로 더해야 합니다.
한 줄로 정리하면
| 공인중개사 유형 | 부가세 | 실무상 의미 |
|---|---|---|
| 일반과세자 | 수수료의 10% 별도 | 200만 원 → 실납 220만 원 |
| 간이과세자(연매출 4,800만 원 미만) | 10% 청구 불가 | 수수료 금액 그대로 |
| 간이과세자(연매출 4,800만 원 이상) | 약 4% 수준만 가능 | 10% 요구 시 확인 필요 |
「부가세 별도」는 수수료와 세금을 나눠 받는다는 뜻이고, 「부가세 포함」이면 견적 금액 안에 세금까지 들어 있습니다. 중개사마다 다르므로 계약 전에 한 번 확인하는 것이 맞습니다.
상한요율과 부가세는 따로 계산
공인중개사법상 상한요율은 부가세를 포함하지 않습니다. 5억 원 아파트 매매에서 상한 0.4%를 적용하면 공급가는 200만 원이고, 일반과세자라면 부가세 20만 원이 더해져 1인당 220만 원을 내게 됩니다. 부가세 20만 원까지 합쳐 상한을 넘길 수는 없습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 중개수수료(공급가) | 200만 원 |
| 부가세(10%) | 20만 원 |
| 실납부액 | 220만 원 |
상한요율표·구간별 예시는 중개수수료 요율표와 아파트 매매 중개수수료가이드를 참고하세요.
거래 유형별 실납부 예시
상한요율·일반과세자·1인당 기준
매매 8억 원
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 수수료(0.4%) | 320만 원 |
| 부가세 | 32만 원 |
| 실납부 | 352만 원 |
전세 보증금 3억 원
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 수수료(0.3%) | 90만 원 |
| 부가세 | 9만 원 |
| 실납부 | 99만 원 |
「부가세 포함 200만 원」으로 합의한 경우
견적이 부가세 포함 200만 원이면 공급가는 약 181만 8천 원, 부가세 약 18만 2천 원으로 나뉩니다. 반대로 공급가 200만 원 + 부가세 별도면 실납 220만 원입니다. 같은 「200만 원」이라도 표현에 따라 40만 원 차이가 납니다.
과세 유형 확인 방법
부가세를 얼마까지 받을 수 있는지는 중개사의 사업자 유형에 달려 있습니다.
- 중개사무소에 사업자등록증 사본 요청 — 일반·간이과세 구분 확인
- 국세청 홈택스 사업자등록번호 조회
- 간이과세자에게 10%를 요구받으면 거절하거나 관할 세무서에 문의
소득공제용 현금영수증은 실제 납부한 합계(수수료+부가세)로 발급받아야 합니다. 자세한 처리는 중개수수료 소득공제가이드를 참고하세요.
계약서에 어떻게 적어야 하나
구두로 「200만 원」만 합의하고 특약에 적지 않으면, 잔금일 부가세를 두고 다투는 경우가 많습니다. 아래처럼 금액과 포함 여부를 함께 적는 편이 낫습니다.
| 표현 | 실납부(일반과세, 공급가 200만 원 가정) |
|---|---|
| 「중개수수료 200만 원(부가세 별도)」 | 220만 원 |
| 「중개수수료 220만 원(부가세 포함)」 | 220만 원 |
| 「중개수수료 200만 원」(포함·별도 미기재) | 분쟁 소지 있음 |
지급 시기와 함께 정리하려면 중개수수료 지급 시기가이드도 함께 보세요.
자주 생기는 오해
- 「상한이 200만 원이니 200만 원만 내면 된다」 — 일반과세자면 220만 원이 맞습니다. 상한은 공급가 기준입니다.
- 「부가세는 중개사가 내는 것 아닌가」 — 중개사가 국세로 납부하지만, 의뢰인에게는 별도 청구하는 구조입니다.
- 「간이과세라 VAT 없다」 — 맞을 수도 있지만, 연매출 4,800만 원 이상 간이과세자는 낮은 요율만 가능합니다. 10%는 확인이 필요합니다.
- 「매도·매수 합쳐 한 번만 내면 된다」 — 쌍방 각각 부담이 원칙이라, VAT도 1인당 따로 계산됩니다.
계약 전 확인
| 항목 | 확인 |
|---|---|
| 공인중개사 일반·간이과세 여부 | □ |
| 수수료 공급가와 부가세 포함·별도 구분 | □ |
| 계약서 특약란에 실납부액 기재 | □ |
| 잔금일 자금(수수료+부가세) 별도 준비 | □ |
※ 부가세·과세 유형은 국세법·공인중개사법 등에 따르며, 중개사 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁 시 한국공인중개사협회(kar.or.kr) 분쟁조정 또는 관할 구청에 문의할 수 있습니다.