다주택자 대출 규제 정리

2026년 4월 기준

다주택자는 무주택자·1주택자보다 대출·세금·청약 전반에 걸쳐 강화된 규제를 적용받습니다. 2025년 6월과 10월 부동산 대책 이후 규제가 대폭 강화되었습니다.

주택 수 기준

주택 수는 세대 기준으로 산정합니다. 본인과 배우자, 동일 세대 내 가족이 보유한 주택을 합산하며 분양권·조합원 입주권도 포함됩니다.

대출 규제: LTV 기준

2026년 3월 기준으로 규제지역 내 다주택자는 주택 구입 목적 대출 시 LTV 40% 제한을 받으며, 6·27 부동산 대책에 따라 신규 주담대는 LTV 0%로 사실상 불가능한 상황입니다.

만기 연장 제한

2026년 4월 17일부터 다주택자의 수도권 및 규제지역 아파트 담보대출 만기 연장이 원칙적으로 불허됩니다. 기존 보유 대출의 만기가 도래하는 경우 신규 대출 기준(LTV 0%)과 동일하게 심사하므로 사실상 전액 상환이 요구될 수 있습니다.

취득세 규제

※ 지방 준공 후 미분양 아파트(전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하)는 다주택자 취득세 중과 제외 특례가 1년 한시로 적용됩니다.

양도소득세 중과

2022년부터 이어져 온 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료될 예정입니다. 유예가 끝나면 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가됩니다.

서울 강남 3구와 용산구를 제외한 비규제지역 주택은 중과되지 않고 기본세율이 적용되나, 규제지역 내 주택은 법 개정이 없는 한 중과세가 부활합니다.

종합부동산세

규제지역 현황(2026년 4월 기준)

2025년 10·15 주택시장 안정화 대책으로 서울 강남·서초·송파·용산 4개 자치구 외 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 규제지역으로 신규 지정되었습니다.

다주택자가 주의해야 할 핵심 일정

양도세 중과 유예 종료 전에 매도를 고려하는 경우 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우에도 양도세 중과를 적용하지 않는 보완책이 시행될 예정입니다.

다주택자의 현실적인 선택지

현재 규제 환경에서 다주택자가 취할 수 있는 주요 전략은 세 가지입니다. 첫째, 양도세 중과 유예 종료 전 보유 주택 일부 매도로 세 부담 경감. 둘째, 비규제지역 주택 위주로 포트폴리오 재편. 셋째, 임대사업자 등록을 통한 세제 혜택 검토입니다.

※ 규제지역 지정 현황과 세율은 정부 정책에 따라 수시로 변동됩니다. 정확한 세금 계산은 세무사 상담을 통해 확인하는 것을 권장합니다.