6억 신축 분양 아파트 취득세 계산
게시·수정: 2026년 6월 1일
2026년 6월 기준
신축 분양 아파트는 계약금·중도금을 내는 동안 취득세가 나가지 않고, 보통 잔금·소유권 이전등기 시점에 한 번 부과됩니다. 분양가 6억 원이면 1주택 기준 취득세율 1% 구간에 걸려, 전용 85㎡ 이하일 때 합계 약 660만 원이 대표값입니다. 취득세 계산기로 본인 조건을 넣고, 이 글에서는 6억 원 신축 분양에서 금액이 갈리는 지점을 짚습니다.
기본 계산(1주택·분양가 6억 원)
무주택 또는 1주택자로 취득, 조정대상지역·2주택 중과 해당 없음, 전용 85㎡ 이하 가정
| 항목 | 세율 | 금액 |
|---|---|---|
| 취득세 | 1% | 600만 원 |
| 지방교육세 | 취득세의 10% | 60만 원 |
| 합계 | 1.1% | 660만 원 |
6억 원은 구간별 세율에서 「6억 원 이하 1%」 경계에 해당합니다. 분양가가 6억 1천만 원만 넘어도 비례세율 구간으로 들어가 세액이 조금 올라갑니다.
전용면적에 따른 차이
같은 6억 원이라도 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세(농특세) 0.2%가 더해집니다.
| 전용면적 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|
| 59㎡·84㎡(85㎡ 이하) | 없음 | 660만 원 |
| 101㎡(85㎡ 초과) | 120만 원(0.2%) | 780만 원 |
케이스별 계산
분양가 6억 원, 전용 84㎡ 가정
케이스 1 — 무주택·1주택 취득
위 기본표와 같습니다. 합계 660만 원.
케이스 2 — 생애최초 주택 구입 감면
본인·배우자 모두 주택 소유 이력이 없고 취득가 12억 원 이하면, 취득세 200만 원 한도 감면을 신청할 수 있습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 감면 전 | 660만 원 |
| 취득세 감면(200만 원) | −200만 원 |
| 감면 후 합계 | 460만 원 |
자동 적용이 아니므로 취득세 신고 시 별도 신청이 필요합니다. 조건·추징은 생애최초 취득세 감면가이드를 참고하세요.
케이스 3 — 1주택 보유 상태에서 조정지역 신축 6억 취득
기존 주택을 팔기 전에 신축 잔금·등기를 먼저 하면 세대 기준 2주택이 됩니다. 담보 주택이 조정대상지역이면 중과 8%가 적용됩니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세(8%) + 지방교육세 등 | 약 2,640만 원 |
| 1주택 대비 차이 | 약 1,980만 원 추가 |
이사 목적이면 일시적 2주택요건으로 660만 원 수준을 유지할 수 있는지 먼저 검토하는 편이 낫습니다.
케이스 4 — 분양가 5억 8천 + 옵션 2천 = 6억
발코니 확장·옵션 비용이 취득가액에 포함되면 과세표준도 6억 원입니다. 계약서·분양서에 옵션이 분리돼 있어도 실제 취득가 합계가 6억이면 위와 같은 660만 원이 기준입니다.
신축 분양, 취득세는 언제 내느냐
| 단계 | 취득세 |
|---|---|
| 계약금·중도금 납부 | 없음 |
| 잔금·소유권 이전등기 | 취득일 기준 신고·납부 |
| 납부 기한 | 취득일로부터 60일 이내(위택스·관할 구청) |
중도에 분양권을 전매해 취득하는 경우는 잔금 이전에도 취득세가 발생할 수 있습니다. 시행사 분양과 전매 분양권은 과세 시점이 다르므로, 계약 형태를 먼저 구분해야 합니다.
6억 신축 분양에서 자주 틀리는 부분
- 주택 수 — 기존 집 처분 전 잔금·등기를 하면 2주택. 분양권·입주권 보유도 주택 수에 포함될 수 있습니다.
- 조정대상지역 — 2주택이면 6억이어도 8% 중과. 지역 확인은 2주택자 취득세 중과를 참고하세요.
- 6억 경계 — 옵션·발코니 포함 합계가 6억을 넘으면 세율 구간이 바뀝니다.
- 잔금 자금 — 취득세 660만 원은 잔금일 별도 준비. 주택 구입 부대비용과 함께 보세요.
잔금 전 체크리스트
| 항목 | 확인 |
|---|---|
| 취득가액 합계(분양가+옵션) 및 전용면적 | □ |
| 잔금·등기 시점 세대 주택 수 | □ |
| 조정대상지역·생애최초·일시적 2주택 해당 여부 | □ |
| 취득세·등기비·국민주택채권 등 잔금일 자금 확보 | □ |
※ 취득세율·감면 조건은 지방세법 등에 따르며 정책에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 세액은 위택스(wetax.go.kr) 또는 관할 구청 세무과에서 확인할 것을 권장합니다.