세컨드홈 취득세 특례
게시·수정: 2026년 6월 1일
2026년 6월 기준
세컨드홈 취득세 특례는 무주택자·1주택자가 인구감소지역에서 주택을 추가로 취득할 때, 2주택 중과세율(8%) 대신 1주택 일반세율(1~3%)을 적용받는 제도입니다. 지방 거주·체류 수요를 늘리려는 정책 목적이 크고, 2026년에는 적용 지역과 주택 가액 기준이 한꺼번에 넓어졌습니다.
특례 적용 핵심 조건
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 대상자 | 세대 기준 무주택자 또는 1주택자 |
| 취득 주택 소재지 | 인구감소지역·인구감소관심지역(2026년 9곳 추가) |
| 주택 가액 | 취득가액 12억 원 이하 또는 공시가격 9억 원 이하 |
| 지역 제외 | 광역시 구 지역(일부 군 지역은 예외) |
| 적용 기간 | 2024년 1월 4일 ~ 2026년 12월 31일 취득분 |
| 혜택 | 2주택 중과(8%) 대신 1주택 일반세율(1~3%) 적용 |
※ 대상 지역 목록은 행정안전부·관할 지자체 고시에 따라 달라집니다. 취득 전 해당 주소지가 특례 지역에 포함되는지 확인해야 합니다.
2026년 기준 변경 사항
| 구분 | 개정 전 | 2026년 기준 |
|---|---|---|
| 취득가액 상한 | 3억 원 | 12억 원 |
| 공시가격 상한 | 4억 원 | 9억 원 |
| 대상 지역 | 인구감소지역 중심 | 인구감소관심지역 9곳 추가(강릉·속초 등) |
기준이 3~4억 원대에서 9~12억 원대로 올라가면서, 실제로 거래되는 중형 아파트·리조트권 주택도 특례 검토 대상에 들어오는 경우가 많아졌습니다.
세컨드홈 특례 대상 지역
대상은 크게 인구감소지역(전국 89개 시·군·구)과, 2026년부터 세컨드홈에 새로 포함된 인구감소관심지역 9곳입니다. 다만 광역시 구와 수도권 일부는 취득세 특례에서 빠지는 경우가 있어, 아래 목록만 보고 판단하지 말고 취득 전 관할 세무과에서 주소지 해당 여부를 확인해야 합니다.
2026년 세컨드홈 특례 추가 지역(9곳)
인구감소관심지역 18곳 중 광역시 구를 제외한 시·군만 2026년부터 세컨드홈 취득세 특례에 포함됩니다.
| 시·도 | 시·군 |
|---|---|
| 강원 | 강릉시, 동해시, 속초시, 인제군 |
| 전북 | 익산시 |
| 경북 | 경주시, 김천시 |
| 경남 | 사천시, 통영시 |
인구감소관심지역 18곳 — 세컨드홈 적용 여부
| 시·도 | 지역 | 세컨드홈 특례 |
|---|---|---|
| 부산 | 금정구, 중구 | ❌ (광역시 구) |
| 인천 | 동구 | ❌ (광역시 구) |
| 광주 | 동구 | ❌ (광역시 구) |
| 대전 | 대덕구, 동구, 중구 | ❌ (광역시 구) |
| 경기 | 동두천시, 포천시 | ❌ (수도권 제외) |
| 강원 | 강릉시, 동해시, 속초시, 인제군 | ✅ (2026년 추가) |
| 전북 | 익산시 | ✅ (2026년 추가) |
| 경북 | 경주시, 김천시 | ✅ (2026년 추가) |
| 경남 | 사천시, 통영시 | ✅ (2026년 추가) |
※ 경기 동두천·포천은 시 단위이나 세컨드홈 취득세 특례에서 수도권으로 보아 제외되는 경우가 있습니다. 최종 여부는 관할 구청 세무과 확인이 필요합니다.
인구감소지역 목록(89개 시·군·구)
행정안전부 현행 지정 89개(2021년 10월 최초 지정 이후 유효). 5년 주기 재지정으로 2026년 하반기 목록 변경 가능성이 있으니, 취득 시점에 행정안전부 인구감소지역 페이지에서 최종 확인하세요. 광역시 구(부산·대구 등)는 인구감소지역이어도 세컨드홈 취득세 특례에서 제외됩니다.
| 시·도 | 해당 시·군·구 |
|---|---|
| 부산 | 동구, 서구, 영도구 |
| 대구 | 남구, 서구, 군위군 |
| 인천 | 강화군, 옹진군 |
| 경기 | 가평군, 연천군 |
| 강원 | 고성군, 삼척시, 양구군, 양양군, 영월군, 정선군, 철원군, 태백시, 평창군, 홍천군, 화천군, 횡성군 |
| 충북 | 괴산군, 단양군, 보은군, 영동군, 옥천군, 제천시 |
| 충남 | 공주시, 금산군, 논산시, 보령시, 부여군, 서천군, 예산군, 청양군, 태안군 |
| 전북 | 고창군, 김제시, 남원시, 무주군, 부안군, 순창군, 임실군, 장수군, 정읍시, 진안군 |
| 전남 | 강진군, 고흥군, 곡성군, 구례군, 담양군, 보성군, 신안군, 영광군, 영암군, 완도군, 장성군, 장흥군, 진도군, 함평군, 해남군, 화순군 |
| 경북 | 고령군, 문경시, 봉화군, 상주시, 성주군, 안동시, 영덕군, 영양군, 영주시, 영천시, 울릉군, 울진군, 의성군, 청도군, 청송군 |
| 경남 | 거창군, 고성군, 남해군, 밀양시, 산청군, 의령군, 창녕군, 하동군, 함안군, 함양군, 합천군 |
강릉·속초·익산·경주 등은 위 89개 목록에는 없고, 2026년 인구감소관심지역으로 세컨드홈 특례에 따로 편입됐습니다. 인구감소지역 89개 자체는 2026년 6월 현재도 행정안전부 고시와 동일하며, 재지정 고시 전까지 이 목록을 따릅니다.
취득세 부담 비교 예시
1주택자가 인구감소지역에서 5억 원 주택 추가 취득, 전용 85㎡ 이하(농특세 제외) 가정
| 구분 | 적용 세율 | 납부액(참고) |
|---|---|---|
| 특례 미적용(2주택 중과) | 8% + 지방교육세 등 | 약 4,400만 원 |
| 세컨드홈 특례 적용 | 1% + 지방교육세 등 | 약 550만 원 |
같은 매매가라도 특례 적용 여부에 따라 취득세만 수천만 원 차이 날 수 있습니다. 매매가·면적·지역에 따라 세율 구간이 달라지므로 아래 계산기로 본인 조건을 넣어 보는 편이 정확합니다.
케이스별 계산 예시
전용 85㎡ 이하, 농특세 제외, 2026년 6월 취득 가정. 취득세·지방교육세 합계 기준입니다.
케이스 1 — 서울 1주택자, 강릉 3억 원 주택 취득
서울에 1채를 두고 강릉(인구감소관심지역)에서 매매가 3억 원 아파트를 추가로 사는 경우입니다. 기존 주택과 시·군·구가 다르고 가액 기준도 충족하므로 세컨드홈 특례 요건은 맞습니다.
| 항목 | 특례 미신청(2주택) | 세컨드홈 특례 |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 1%(비조정·2주택) | 1%(1주택 일반세율) |
| 취득세 | 300만 원 | 300만 원 |
| 지방교육세 | 30만 원 | 30만 원 |
| 합계 | 330만 원 | 330만 원 |
강릉은 조정대상지역이 아니어서, 취득세만 놓고 보면 2주택·1주택 모두 1% 구간으로 같게 나올 수 있습니다. 그래도 특례를 신청해 두면 1세대 1주택 과세가 유지되어 양도세·종부세·재산세에서 불리하게 잡히는 일을 막는 데 의미가 있습니다.
케이스 2 — 서울 1주택자, 강릉 5억 원 주택 취득
같은 조건에서 매매가만 5억 원으로 올린 경우입니다. 8% 중과가 아닌 1% 구간이 적용됩니다.
| 구분 | 취득세·지방교육세 합계 | 비고 |
|---|---|---|
| 특례 미신청(2주택) | 550만 원 | 취득세 500만 + 지방교육세 50만 |
| 세컨드홈 특례 | 550만 원 | 취득세 500만 + 지방교육세 50만 |
| 조정지역 2주택 중과(참고) | 4,400만 원 | 강릉 취득 시 해당 없음 |
케이스 3 — 서울 1주택자, 수원 3억 원 주택 취득(특례 불가)
비교를 위해 세컨드홈 대상이 아닌 조정대상지역 추가 매수 사례입니다. 인구감소·관심지역이 아니면 특례를 쓸 수 없고, 2주택 중과 8%가 그대로 적용됩니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세(8%) | 2,400만 원 |
| 지방교육세 등 | 240만 원 |
| 합계 | 2,640만 원 |
같은 1주택자가 3억 원짜리를 추가로 사더라도, 강릉이면 330만 원·수원이면 2,640만 원으로 갈립니다. 취득세는 새로 사는 집이 조정대상지역인지, 세컨드홈 특례는 인구감소·관심지역인지를 각각 따로 봐야 합니다.
케이스 4 — 무주택자, 전남 순천 2억 원 주택 취득
인구감소지역에서 첫 주택을 사는 경우입니다. 애초에 1주택 취득이므로 중과 문제는 없고, 특례·생애최초 감면 등 다른 제도와 겹치는지를 따로 확인하면 됩니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세(1%) | 200만 원 |
| 지방교육세 | 20만 원 |
| 합계 | 220만 원 |
일시적 2주택 특례와의 차이
둘 다 2주택 취득 시 중과를 피하려는 제도지만, 적용 범위와 조건이 다릅니다. 이사 목적의 수도권·조정지역 매수는 일시적 2주택을, 지방 거주·휴양 목적의 추가 매수는 세컨드홈 특례를 먼저 검토하는 경우가 많습니다.
| 항목 | 세컨드홈 특례 | 일시적 2주택 |
|---|---|---|
| 대상 지역 | 인구감소·관심지역 | 전국(조건 충족 시) |
| 종전 주택 처분 | 필수 아님 | 3년 이내 처분 필요 |
| 취득 목적 | 지방 거주·체류 등 | 이사·학업·취업 등 실수요 |
| 적용 기한 | 2026년 12월 31일 취득분까지 | 상시(별도 기한 규정) |
일시적 2주택 요건·추징 방식은 일시적 2주택 취득세 중과 예외 조건가이드를 참고하세요.
특례가 적용되지 않는 경우
| 상황 | 이유 |
|---|---|
| 기존 주택과 같은 시·군·구 취득 | 동일 지역 추가 취득은 특례 대상에서 제외 |
| 취득가액·공시가격 기준 초과 | 12억·9억 원 상한 미충족 |
| 세대 기준 2주택 이상 보유 상태에서 추가 | 무주택·1주택자 요건 불충족 |
| 광역시 구 지역 취득 | 대상 지역에서 제외 |
| 2026년 12월 31일 이후 취득 | 현행 한시 적용 기간 경과 |
다른 감면과 함께 쓸 수 있나
| 조합 | 적용 |
|---|---|
| 생애최초 + 세컨드홈 | ❌ (추가 주택 취득 시 세컨드홈 특례 성격) |
| 출산·양육 + 세컨드홈 | 사례별 확인 필요 |
| 인구감소지역 취득세 감면(최대 150만 원) | 별도 요건 충족 시 추가 검토 |
감면 제도 전체 비교는 취득세 세액공제·감면 제도 총정리를 참고하세요.
취득 전 확인 체크리스트
| 항목 | 확인 |
|---|---|
| 세대 기준 보유 주택 수(분양권·입주권 포함) | □ |
| 취득 예정 주택의 인구감소·관심지역 해당 여부 | □ |
| 기존 주택과 같은 시·군·구인지 | □ |
| 취득가액·공시가격 상한(12억·9억) 충족 여부 | □ |
| 취득 예정일이 2026년 12월 31일 이내인지 | □ |
| 중과 적용 시 세액과 특례 적용 시 세액 비교 | □ |
신청 방법
세컨드홈 취득세 특례는 자동 적용되지 않습니다. 취득세 신고·납부 기한(취득일로부터 60일) 안에 위택스 또는 관할 구청에서 특례 적용을 신청해야 합니다. 이미 중과세율로 납부했다면, 요건을 충족하는 경우 경정청구로 차액 환급을 받을 수 있습니다.
2주택 중과 기준·주택 수 산정은 2주택자 취득세 중과 기준가이드와 함께 보면 흐름을 잡기 쉽습니다.
※ 세컨드홈 특례는 지방세법·지방세특례제한법 등에 따르며, 대상 지역·가액 기준은 정부 정책에 따라 변동될 수 있습니다. 취득세 외 양도세·종부세·재산세 특례는 별도 규정이 적용되므로, 계약 전 관할 세무과 또는 위택스(wetax.go.kr)에서 개별 확인을 권장합니다.